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22 février 2010

Office de tourisme - (6)

Structures:

Une nouvelle directrice a été nommée par le dernier comité directeur par promotion interne, cela permet une émulation au sein des équipes.

Un poste de coordinateur des services animation a été créé. Est-ce bien utile, n'aurait-il pas été plus simple d'avoir une seule entité ?

La banque d'accueil est toujours cachée.

Site internet :

Toujours aussi peu performant, cherchez les horaires de bus !

Toujours pas de mailing list, bravo le marketing !!

21:51 Publié dans Economie | Lien permanent | Commentaires (0)

02 février 2010

Reconversion de l'Hopital des armées - (5)

 

De nombreuses interrogations concernant le projet de l'hôpital militaire H.T.A suscitent une inquiétude.

 

Le contexte :

La situation économique de l'année 2009 est très mauvaise , net recul de la fréquentation environ – 5%, marchandage incessant des prix provoquant une déstabilisation du marché de la location , basculement de la clientèle de l'hôtellerie vers les meublés, perte de marge, investissements de rénovation et d'embellissement en forte réduction.

En 99 il y avait 32085 curistes et nous avons finis en 2009 à 24260 curistes soit 7825 curistes de moins ( cela correspond à environ 800 appartements ou chambres d'hôtels vides non loués ! ).

 

Depuis l'apposition du panneau de permis de construire fin avril 2009 , et maintes péripéties , de nombreuses interrogations sur les enjeux de ce projet me préoccupent pour ce site qui est un des maillons incontournables d’un plan de redynamisation de la station.

 

Le projet de l'hôpital des armées :

 

Monsieur Le Maire a indiqué récemment les grandes lignes de son projet :

A - 1 résidence de tourisme 3* , 130 logements , géré par un privé, le but n'est pas de prendre des clients aux loueurs, c'est une clientèle en plus.

B - 1 centre thermoludique ou la municipalité sera maître d'ouvrage , cela représentera un investissement de 9 M€ qui ne fera que du thermoludisme, pour mémoire la précédente municipalité avait acheté l'ensemble pour 3,8 M€ . L'emprunt contracté à cette occasion est toujours en cours et le remboursement du capital vient juste de commencer. Un autre emprunt de 3 M€ va être sollicité ,il est prévu qu'à N+2 les recettes couvrent le nouvel emprunt et l'ancien emprunt sans toucher à la fiscalité locale.

C - Utilisation industrielle de l'eau , l'université de Perpignan analyse l'eau de l'Escaldadou pour une utilisation industrielle , il faut 3 ans pour mener à bien cette étude. Si les résultats sont concluants, un groupe pharmaceutique pourrait exploiter ces eaux. Exemple : Comme à Avène qui est géré par le groupe Pierre Fabre

 

Les interrogations :

A - La résidence de tourisme 3* Vivamélia : Il s'agit de la rénovation des bâtiments actuels pour réaliser une résidence de tourisme de 130 logements (35 T1, 87 T2 et 8 T3) pouvant accueillir 496 personnes, plus une salle de restaurant.

 

Le produit correspond t'il à la demande ?

Actuellement , nous avons énormément de mal à louer des appartements qui ne comportent pas de balcons . Pour mémoire, il y a plus de 20 ans que les résidences des thermes ont été construites avec des grands balcons.

En 2010, la demande de verdure, d'espace, de balcons, de parkings est très forte; si l'on ne peut y répondre , on est condamné à louer à des prix qui n'ont plus de réalité économique puisque la demande est très faible.

 

Est-ce une concurrence pour les autres loueurs ?

Monsieur Le Maire indique qu'en aucune manière, cela concurrencera les loueurs en meublés, la question que l'on peut se poser, quels sont les clients qui vont louer, que vont-ils venir faire à Amélie dans cette résidence ? sachant que le thermoludisme est une activité de courte durée qui se combine le plus souvent avec de l'hôtellerie et non du meublé . Lorsque je vais à Calicéo , je ne réserve pas de meublés sur place .

D'ailleurs,le promoteur n'avait -il pas souligné dans le journal ''l'indépendant'' qu'Amélie était formidable, car la cure commençait en février pour finir en décembre, une intervention qui en dit long sur les cibles de commercialisation de ce projet. D'autre part, n'oublions pas que nous sommes dans un marché en baisse, 7825 curistes en moins en 10 ans, une dizaine d'hôtels a fermé, ils ont été transformés en meublés ou résidence service

 

Quels sont les risques ?

Une commercialisation(défiscalisée*) possible avec les système de défiscalisation actuels mais après ?

Les investisseurs auront-ils acquis un bien dont le prix d'achat sera à la hauteur des revenus escomptés ?

Si la rentabilité n'est pas au rendez-vous, n'y a t'il pas le risque d'avoir recours par dépit, comme le font de plus en plus de loueurs, à confier leurs biens à des organismes sociaux ?

 

* Défiscalisation , précautions :(source : http://avocats.fr/space/paul.duvaux/tag/location meublée): Les promoteurs vendent un package comprenant l'achat d'un appartement et la conclusion d'un bail commercial avec un gestionnaire imposé.

Dans certains cas, ce package cache une double arnaque. D'une part, le prix de vente a été fixé à un niveau au-dessus de la valeur vénale et, pour garantir des loyers attractifs, les promoteurs ont versé au gestionnaire des fonds de concours, qui ont permis de gonfler artificiellement la rentabilité apparente de la résidence .

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant. Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement. La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers. De cette manière le gestionnaire peut faire face, au moins pendant les premières années, à l'obligation d'avoir à payer les propriétaires en leur versant un loyer qui n'est pas cohérent avec la rentabilité réelle de la résidence.

 

B - 1 centre thermoludique

Monsieur le maire indique un investissement de l'ordre de 9 M€ , l'acquisition patrimoniale est-elle comprise ? , pour mémoire, la précédente municipalité avait acheté l'ensemble pour 3,8 M€ . L'emprunt contracté à cette occasion est toujours en cours et le remboursement du capital vient juste de commencer. Un autre emprunt de 3 M€ va être sollicité ,il est prévu qu'à N+2 les recettes couvrent le nouvel emprunt et l'ancien emprunt sans toucher à la fiscalité locale. Un directeur commercial sera recruté, car la mairie n'a pas la compétence pour animer un centre de profit.

 

Quelle rentabilité ? Je suis allé sur le site www.société.com qui donne de nombreux renseignements sur les entreprises. J'ai pris pour exemple ''Calicéo'' , le centre de remise en forme de Saleilles . il ressemble à celui de St Paul les Dax , Baden Baden en Allemagne et certainement bien d'autres . C'est une affaire de famille qui possède plusieurs centres .

Celui de Perpignan / Saleilles a ouvert fin 2007, pour l'année 2008 ( la 1ère année pleine ) il enregistre une perte de 0,46 M€ pour 1,4 M€ de CA, effectif environ12 personnes . Par contre celui de l'Union à côté de Toulouse réalise de très bons scores, c'est Toulouse !

Résultats de l'étude de marché ? Quels sont les contours de ce projet : le mixte produits , orientation marketing, CA estimés, pris de vente des produits, fréquentation, clientèle ciblée, etc..

Le cabinet ORGALIS dans son étude 2004/2005 précisait déjà que ce marché était très concurrentiel (Saleilles,Canet, Andorre).

 

C - Utilisation industrielle de l'eau :

Monsieur le maire indique que l'université de Perpignan analyse l'eau de l'Escaldadou pour une utilisation industrielle , il faut 3 ans pour mener à bien cette étude. Si les résultats sont concluants, un groupe pharmaceutique pourrait exploiter ces eaux. Exemple : Comme à Avène qui est géré par le groupe Pierre Fabre

 

Qualité de l'eau ? il y a déjà eu des polémiques sur la qualité de l'eau de l'Escaldadou, espérons que ces analyses lèveront les doutes, car c'est certainement une des meilleurs pistes à travailler pour l'économie de la ville. Les qualités de l'eau doivent être exploitées ( ses composants et son énergie calorifique)comme l'avait souligné le cabinet ORGALIS dans son étude 2004/2005.

 

JJ Daviaud, loueur en meublés

20:02 Publié dans Economie | Lien permanent | Commentaires (0)